发布时间:2021-10-19 22:03:05 文章来源:互联网
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    一场房企流动性的考验即将来临。
    从商票频繁逾期的问题,到房企美元债违约曝出,各大房企的隐秘资金池接连出问题。尤其是进入下半年以来,房企美元债问题引发广泛关注。
    10月4日,花样年控股公告一笔2.06亿美元的美元债违约,当晚曾宝宝即在社交媒体发声,说违约是她的至暗时刻,并称“高低起落沉浮,都是我经历与应得”。
    时隔不久,当代置业的流动性风险也被暴露出来,这家昔日“纽交所上市房企第一股”走到了债务违约的边缘。
    弥漫的债务危机,直接在二级市场上显现。
    在一份跌幅排行榜中,主流地产美元债均出现大幅下跌,其中花样年、当代置业、建业地产、阳光城,分别下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%。
    据克而瑞证券信息显示,中资地产美元债券迈向上市以来的新低,创下至少8年的最大跌幅。自9月30日至10月12日,marketiboxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%,在各债券品种中跌幅领先。
    实际上,还有一家企业美元债6月份便出现过大跌。据统计,几个月前,中国奥园多只美元债经历大跌,每1美元面值一度跌破90美分,其中2027年到期的美元债7月6日每1美元面值最低跌至81.655美分,收益率达10.23%。
    祸不单行,中国奥园同样接连被评级机构下调评分,不知是否会成下一个花样年?
    被穆迪列入负面观察
    对于中国奥园的风险,评级机构早有预兆。
    6月9日,国际信贷评级机构惠誉将中国奥园的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时还确认了中国奥园的高级无抵押评级,以及其未偿付高级美元债的评级为“BB”。
    惠誉给的理由很简单:
    即到2024年的预测期,中国奥园的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上,触及惠誉的负面评级因素(从2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%)。惠誉不确定其隐含现金收入的下降能否在2021年底前逆转,以及是否能在2021年减少对合资企业和关联企业的担保。
    中国奥园的经历,似乎可以从花样年身上找到影子。早在9月,机构纷纷下调花样年评级,其中,标普将花样年的展望调整为负面,确认“B”评级。惠誉将花样年的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”,展望仍为“负面”。
    为了澄清消息,花样年还曾发布公告称公司经营情况良好,运营资金充裕。但是到了10月4日,花样年发布内幕消息和短暂停牌公告,宣布2016年发行的5年期约2.06亿美元的未偿还票据已到期且未付款,构成实质性违约。
    面对外界质疑,中国奥园同样也很努力。
    除了偿还国内公司债之外,也在加速美元债回购。10月8日,中国奥园公告披露,公司已于8日将票面利率5.85%、总规模15亿元人民币的2018年公开发行公司债券(第一期)本息足额划拨至中证登上海分公司,以供12日到期偿还。至此,中国奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位,2022年也无境内公司债到期。
    但一切努力似乎并未在资本市场奏效。
    10月18日,穆迪将中国奥园的B1企业家族评级(CFR)列入评级下调观察名单。同时,穆迪将中国奥园的B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单,此前展望为稳定。
    穆迪预计,由于运营和融资环境更加严峻,中国奥园在未来12-18个月的流动性将减少。截至2021年6月30日,该公司的无限制现金为610亿元,而报告的短期债务为520亿元。中国奥园需要依赖外部资金,以在未来12-18个月满足其现金需求,但该公司获得海外资金的途径仍不确定。
    穆迪还预计,在融资条件紧张的推动下,中国奥园的购房者信心疲软,未来6-12个月的合同销售将下降。这将削弱该公司的营运现金流,进而削弱其流动性。
    如果中国奥园的流动性和再融资风险增加,其获得资金的渠道减弱,或者该公司未能将债务实质性降到更可持续的水平,穆迪可能会下调评级。
    短期债务承受压力
    面对质疑亦在积极收缩自己的美元债。
    今年以来,奥园进行了多次美元债的回购。连同2021年4月9日及5月21日之回购,奥园到6月10日已于公开市场购回本金总额为900万美元的优先票据。
    此外,10月8日,中国奥园将票面利率5.85%、总规模15亿元人民币的2018年公开发行公司债券(第一期)本息足额划拨至中证登上海分公司,以供12日到期偿还。至此,中国奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位,2022年也无境内公司债到期。
    在中国奥园的通稿中写道:“中国奥园提前采取了有效的措施,强化现金流安全边际,并对债务进行提前赎回,这说明短期内公司债务情况安全。”
    中国奥园高管在现金流这个敏感问题上,也明确表示,公司一贯重视企业信用,将继续优化各项信贷指标,积极通过促销售,抓回款等措施,加快资金回笼,确保现金流安全,推动企业高质量、可持续发展。
    但现实果真如此吗?据财报显示,截至2021年6月末,中国奥园净负债率80.7%,剔除预收款后的资产负债率78.5%,现金短债比1.3倍;银行及其他借款合计802亿元,优先票据及债券311亿元,合计11133亿元。其中1年内短期借款517亿元,占总借款的46%。
    美元债方面,上半年中国奥园共发行三笔美元债,合计7.38亿美元,用途为再融资。而据不完全统计,截止10月16日,中国奥园美元债券数量10支,总金额达到32.03亿美元。
    从整体债务来看,无论是借款还是整体负债,中国奥园的短期压力较大,短债占比约在45%上下。而行业中,龙湖地产控制在10%以内,碧桂园与融创控制在30%左右。
    行业人士指出,短债占比越低,说明房企的短期现金流压力变越小,反之亦然。如果短债达到45%乃至更高,将严重影响企业的经营活动与现金流管理。
    现金流短缺的问题,在拿地扩张中显得更为明显。在中国奥园业绩发布会上,陈志斌曾表示,今年中国奥园的购地预算控制在当年合同销售额20%以内,但截止目前中国奥园并未有任何拿地动作。
    实际上,不止中国奥园,一场房企流动性的考验即将来临。
    其中,2021年下半年美元债到期规模较大的房企,包括花样年控股集团有限公司、华夏幸福基业股份有限公司等;2022年到期规模较大的房企包括绿地控股集团有限公司、景程有限公司、碧桂园控股有限公司等。
    被穆迪列入负面观察的中国奥园,是否会成下一个花样年?
    时间会给我们答案。

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