土增清算中税企常见6个争议焦点汇总(2)

    房地产项目总建筑面积一般包含计容积率面积和不计容积率面积。地下建筑面积往往为不计容积率面积，一般开发产品有地下商业、地下车位、地下储藏室等。对于地下不计容积率面积的开发产品在清算时是仅分摊建安成本，还是需分摊土地成本和所有开发成本，采用什么分摊方法(占地面积法、建筑面积法、层高系数法、基础地下系数法)都对最终税负影响巨大，而国家税务总局并无相关规定，极易引起税企争议。

 

    四、房屋售价的调整。

 

    清算中，如存在售价偏低且无正当理由的，税务机关一般按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；对于本企业无参照价格的，可参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 

    而实务中，部分项目无本企业参照价格，周边当年同类房地产市场价格也较少，税务机关委托评估公司进行评估，但企业表示异议，自行委托其他评估公司进行评估，由于目前并无相关文件明确土地增值税清算中应采用何种评估方法，可能出现两家评估公司出现评估方法和评估结论出现差异较大的情况，税企争议较大。

 

    五、车位收入的确认。

 

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。而目前很多地区车位无法办理产权，其并未取得土地使用权证，其转让行为是否属于土地增值税的征收范围存在争议。又有企业与业主签订车位租赁合同，租期为20年，20年后可继续使用车位等方式变相销售车位，由于国家税务总局并无明确规定，在实务中往往出现两种截然不同的做法：一种是实质重于形式，将无产权车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除；一种是形式重于实质，将无产权地下车位变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除。

 

    六、清算后续问题的处理。

 

    企业完成清算后仍有剩余房产在继续销售，是按月归集进行清算申报还是滚动归集进行清算申报并无文件明确。企业完成清算后，继续支付并取得合法有效凭证支出，是否允许二次清算，各地做法不一。